Contratar una hipoteca da vértigo. Es la decisión financiera más grande de tu vida: vas a comprometer 20, 30 o 40 años de cuotas mensuales con una cifra que ronda el cuarto de millón de euros. Lo bueno es que el proceso, aunque parece complicado, está perfectamente estandarizado. Son ocho pasos en orden. Si los sigues sin saltarte ninguno, llegas a la firma con todo controlado y sin sorpresas.

Esta guía no entra en filosofías ni en "espera dos años antes". Va directa al recorrido práctico de quien ya ha decidido que quiere comprar y quiere saber qué hacer mañana mismo.

Paso 1 · Calcula cuánto puedes pedir

Antes de buscar piso, calcula la cuota que puedes asumir. La regla clásica del banco es esta: la suma de todas tus cuotas mensuales (hipoteca + préstamos + tarjetas) no debe superar el 35% de tus ingresos netos. Con un sueldo de 2.000€ netos, la cuota máxima son 700€/mes.

Métete en nuestra calculadora de hipoteca y juega con los números: precio de la vivienda, entrada disponible, plazo (25, 30 o 40 años), tipo (fija/mixta/variable). Verás al instante la cuota mensual y los intereses totales. Es el primer filtro objetivo: si la cuota no te cuadra, no sigas mirando esa franja de precio.

Paso 2 · Ten ahorrada la entrada y los gastos

El banco financia, como máximo, el 80% del valor de tasación (90-95% si encajas en un producto joven). Eso significa que tienes que poner por tu cuenta:

  • 20% del precio de la vivienda como entrada (40.000€ para una casa de 200.000€).
  • 10-12% más en gastos asociados: impuestos (ITP del 6-10% en segunda mano, IVA 10% en obra nueva), notaría, registro, gestoría y tasación.

Suma: para una vivienda de 200.000€ necesitas tener entre 60.000 y 64.000€ ahorrados. Si eres menor de 35 años con ingresos modestos, mira el Aval ICO Vivienda Joven: el Estado avala el 20%, lo que reduce tu desembolso inicial al 10-12% de gastos (24.000€ para esa misma vivienda).

Paso 3 · Reúne la documentación

El banco te va a pedir lo mismo siempre. Tenlo preparado desde el inicio:

  • DNI y vida laboral actualizada.
  • Últimas 3 nóminas (6 si tu sueldo es variable).
  • Última declaración de la renta.
  • Contrato de trabajo o certificado de empresa.
  • Justificantes de otros ingresos (alquileres, dividendos).
  • Extractos bancarios de los últimos 6 meses.
  • Si tienes deudas o préstamos activos: contrato y cuadro de amortización.
  • Si compras en pareja: la misma documentación del otro cónyuge.

Con todo esto en PDF en una carpeta, ya tienes el dossier que vas a entregar a cada banco que visites.

Paso 4 · Solicita preaprobación en 3-5 bancos a la vez

Este paso es crítico y la mayoría lo hace mal. No vayas a un solo banco. Solicita preaprobación de forma simultánea en al menos tres y, si puedes, en cinco. Por ejemplo: tu banco habitual + dos online (MyInvestor, Banco Mediolanum, Openbank) + dos con producto joven (Sabadell, Ibercaja, BBVA).

La preaprobación es gratuita y no te obliga a nada. Te darán un FIPRE (Ficha de Información Precontractual) con las condiciones iniciales: TIN, TAE, comisiones, productos vinculados que te exigen para bonificar el tipo. Con 3-5 FIPRE en la mano, ya tienes poder de negociación.

La diferencia entre el banco más barato y el más caro suele estar en 0,35-0,55 puntos de TIN. Eso son entre 25.000€ y 40.000€ de intereses ahorrados en una hipoteca a 30 años. Por eso comparar es obligatorio.

Paso 5 · Encuentra el piso y firma la reserva

Con la preaprobación en la mano, ya sabes hasta dónde puedes llegar. Empieza la búsqueda con criterio. Cuando encuentres el piso correcto, lo habitual es firmar un contrato de arras o reserva: depositas un 5-10% del precio y el vendedor se compromete a no vender a nadie más durante 30-60 días. Si te echas atrás, pierdes esas arras. Si el vendedor se echa atrás, te las devuelve el doble.

Importante: nunca firmes arras sin tener preaprobación del banco. Si luego el banco te rechaza, pierdes el dinero.

Paso 6 · La tasación y la oferta vinculante

Con el piso elegido, contratas una tasación oficial (la hace una sociedad homologada por el Banco de España, cuesta 350-450€). El banco usa el valor tasado para calcular el préstamo: te dará el 80% del menor entre precio de compra y valor de tasación. Si tasan por debajo del precio, tendrás que poner más entrada.

Con la tasación, el banco genera la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la oferta vinculante. Es el documento legal que recoge todas las condiciones finales: tipo de interés, plazo, productos vinculados, comisiones de apertura, amortización anticipada, vencimiento anticipado. Tienes 10 días naturales mínimos para revisarlo antes de firmar (es ley en España).

Léelo dos veces. Lo que aparece aquí es lo que vas a pagar los próximos 30 años. Si algo no encaja con lo que te dijeron verbalmente, exige que lo corrijan. No firmes por presión.

Paso 7 · El acta notarial previa

Aquí mucha gente se pierde. La ley hipotecaria de 2019 obliga a que, antes de la firma, vayas al notario para una cita previa gratuita donde te explican las cláusulas. Es un trámite obligatorio que el banco organiza. Aprovecha para preguntar lo que no entiendas: cláusula suelo, comisiones de amortización anticipada, condiciones para revisar el tipo en una mixta.

El notario te entrega un acta que confirma que has sido informado. Sin este paso, la firma posterior es nula.

Paso 8 · La firma de escrituras

El día de la firma es el final del proceso. En notaría coinciden: tú (comprador), el vendedor, el representante del banco y el notario. Se firman dos documentos:

  • Escritura de compraventa de la vivienda a tu nombre.
  • Escritura de préstamo hipotecario con el banco.

El banco transfiere el dinero al vendedor en ese mismo acto. Tú recibes las llaves. La hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad en los siguientes 1-3 meses (lo gestiona el banco con su gestoría).

Costes el día de la firma: notaría (~600-1.200€), registro (~250-500€), ITP (6-10% del precio en segunda mano) o IVA (10% en obra nueva), gestoría (~300€). Total: 10-12% del precio de la vivienda. Te los descuentan del cheque de gastos que llevas preparado, junto con la entrada.

Errores que no debes cometer

  • Firmar arras sin preaprobación. Si el banco te rechaza después, pierdes el 5-10% del precio del piso.
  • Quedarte con la primera oferta. El primer banco casi nunca es el más competitivo. Compara siempre.
  • No leer la FEIN. Los productos vinculados pueden encarecer la hipoteca 0,3-0,5 puntos si no los renuevas cada año.
  • Pedir préstamos o tarjetas en los 6 meses previos. Te bajan el scoring y el banco lo ve en CIRBE.
  • Olvidar los gastos. Mucha gente calcula sólo la entrada del 20% y se queda corta al firmar.

El siguiente paso

Si todavía no has hecho los números, este es el momento. Métete en nuestra calculadora de hipoteca: prueba distintos precios, plazos y tipos, y mira cuál encaja con tu sueldo. Es gratis y tarda dos minutos.

Si quieres comparar productos concretos, en nuestro ranking de mejores hipotecas de 2026 tienes las condiciones reales de los principales bancos españoles, ordenadas por TIN bonificada.

Y si te has decidido y quieres hacerlo bien desde el día menos uno, lee también cómo gustarle al banco los 24 meses antes de pedirle nada: ahí va la parte que casi nadie te cuenta sobre cómo preparar tu perfil financiero para que el sí sea automático.

Comprar piso es asumible. Lo único que necesitas es seguir los pasos en orden, no saltarte ninguno y comparar siempre antes de firmar.