Simulador de hipoteca.

Cómo funciona el sistema francés

En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés de amortización: la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo. Lo que cambia mes a mes es la composición: al principio pagas sobre todo intereses; al final, sobre todo capital.

Esta es la fórmula:

Cuota = Capital × i × (1+i)ⁿ / ((1+i)ⁿ − 1)

Donde i es el interés mensual (TIN ÷ 12) y n el número total de mensualidades (años × 12). El simulador de arriba aplica esta fórmula al vuelo cada vez que cambias un dato.

Lo que el simulador no incluye

Para una oferta real necesitarás sumar:

• Comisiones: de apertura (0–1% del importe), por amortización anticipada (0,15–0,25% del capital amortizado), por subrogación.
• Seguros vinculados: de hogar (~200–400€/año), de vida (~300–500€/año), de protección de pagos. Los bancos los exigen para bonificar el TIN.
• Gastos de constitución: notaría, registro, gestoría, tasación. Aproximadamente 1.500–2.500€ sobre 200.000€ de préstamo.
• Impuestos: ITP o IVA según si es vivienda usada o nueva (6–10% del precio de compra). No del préstamo, pero hay que tenerlo previsto.

El truco del plazo

Ampliar el plazo reduce tu cuota pero multiplica los intereses que pagas al banco. Para una hipoteca de 200.000€ al 2,5%:

• 20 años: cuota 1.060€/mes · intereses totales 54.400€
• 25 años: cuota 897€/mes · intereses totales 69.100€
• 30 años: cuota 790€/mes · intereses totales 84.400€

Diferencia entre 20 y 30 años: 30.000€ más en intereses a cambio de una cuota mensual 270€ menor. La elección depende de tu capacidad de ahorro mensual y de qué prefieras hacer con esa diferencia (¿invertir? ¿colchón de emergencia? ¿gasto?).

¿Cuánto puedo pedir de hipoteca según mi sueldo?

La regla que usan casi todos los bancos: la suma de tus cuotas mensuales (hipoteca más cualquier otro préstamo) no debe superar el 35% de tus ingresos netos. A partir de ahí se calcula cuánto te pueden prestar. Estas cifras son orientativas, a 30 y a 40 años con un TIN del 2,5% y sin otras deudas:

Si tienes otros préstamos (coche, personales, tarjetas), réstalos de la cuota máxima antes de mirar la tabla. Para afinar tu caso concreto, usa la calculadora ¿cuánto puedo pagar de hipoteca?, que parte de tus ingresos y deudas.

¿Cuánto necesito ahorrar para comprar?

El banco financia como máximo el 80% del valor de la vivienda (el menor entre precio y tasación). El 20% restante, más los gastos e impuestos de la compraventa (un 10-12% adicional), lo pones tú. En total necesitas tener ahorrado alrededor del 30-32% del precio:

Los impuestos varían mucho según dónde compres: el ITP de segunda mano va del 4% al 10% según la comunidad. Puedes verlo en detalle en la guía del ITP por comunidad autónoma. Activa la casilla de impuestos en la calculadora de arriba para incluirlos en el cálculo.

Cuota mensual según el importe de la hipoteca

Cuánto pagarías al mes por distintos importes financiados, con un TIN del 2,5% y sistema francés. Alargar el plazo baja la cuota, pero aumenta los intereses totales que pagas al banco:

¿Cuánto me presta el banco como máximo?

Dos límites marcan lo que te concederán:

• Por el valor de la casa: hasta el 80% del menor entre precio y tasación para vivienda habitual. Algunas ofertas para jóvenes o pisos del propio banco llegan al 90-100%.
• Por tus ingresos: la cuota resultante no puede superar el 35% de tus ingresos netos, contando todas tus deudas.

Manda el más restrictivo de los dos. Una regla rápida para hacerte una idea: puedes aspirar a una vivienda de unas 4 a 4,5 veces los ingresos brutos anuales de tu hogar.

El Euríbor y los tipos: fija, mixta o variable

El Euríbor es la referencia de las hipotecas variables y mixtas: tu interés es Euríbor más un diferencial fijo, y tu cuota se revisa (sube o baja) según cómo evolucione. Las tres opciones:

• Fija: el mismo tipo y la misma cuota toda la vida del préstamo. Tranquilidad total, sin sorpresas si el Euríbor sube.
• Mixta: unos años a tipo fijo y el resto variable. Suele ser la opción más recomendada para perfiles jóvenes en 2026.
• Variable: depende del Euríbor. La más barata cuando los tipos están bajos, la más arriesgada cuando suben.

Lo desarrollamos en la guía hipoteca fija o variable.

Cuota según el importe de tu hipoteca

Consulta directamente cuánto pagarías al mes por distintos importes, con la tabla completa por plazo y tipo:

100.000 € · 120.000 € · 150.000 € · 180.000 € · 200.000 € · 250.000 € · 300.000 € · 350.000 € · 400.000 €

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Cómo conseguir una hipoteca mejor

• Aporta más entrada: cuanto menos porcentaje pidas sobre el valor, mejor tipo te ofrecen.
• Demuestra estabilidad: contrato indefinido, antigüedad y ahorro constante son lo que más valora el banco.
• Negocia las bonificaciones: domiciliar nómina, seguros de hogar y vida o una tarjeta pueden bajarte el TIN, pero calcula si compensa el coste de esos productos.
• Compara varias entidades: pide ofertas a tres o cuatro bancos, o usa un bróker hipotecario. Míralas en mejores hipotecas 2026.
• Cuida tu historial: no estar en ASNEF y no tener recibos devueltos pesa mucho.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca