Comprar una vivienda con hipoteca cuesta entre el 10% y el 12% del precio en gastos asociados. Para una vivienda de 200.000€, son entre 20.000 y 24.000€ adicionales que debes tener ahorrados antes de firmar. Si no los tienes, no firmas.

El reparto exacto depende de tu comunidad autónoma (los impuestos varían bastante) y de si compras obra nueva o segunda mano. Vamos a desglosarlo.

1. El impuesto sobre la compra: ITP o IVA

Es el gasto más grande y depende del tipo de vivienda y de tu CCAA.

Segunda mano: pagas ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Cifras 2026 por CCAA:

  • Madrid, Andalucía, Murcia: 6%
  • País Vasco, Navarra: 4-7% según norma foral
  • Cataluña, Galicia, Asturias, Cantabria, La Rioja, Aragón, Castilla y León: 8-10%
  • Comunidad Valenciana, Extremadura: 10%
  • Baleares, Canarias: 8-10% (canarias 6,5% en muchos casos)

Para una vivienda de 200.000€ en Madrid: ITP = 12.000€. En Valencia: 20.000€.

Obra nueva: pagas IVA del 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados) entre 0,5% y 1,5% según CCAA. Total: 10,5-11,5% del precio.

2. Notaría, registro y gestoría

Estos son los gastos administrativos. Importes orientativos 2026:

  • Notaría (compraventa + hipoteca): 600-1.200€. Depende del importe y la complejidad.
  • Registro de la Propiedad: 250-500€. También variable según importe.
  • Gestoría: 300-500€. Tramita el registro y los impuestos.
  • Tasación oficial: 350-450€. Se contrata antes de firmar; el banco la usa para el riesgo.

Total administrativo: 1.500-2.650€.

Cuadro resumen: cuánto necesitas ahorrar

Para tres precios típicos en España 2026, con vivienda segunda mano en Madrid (ITP 6%):

  • Vivienda de 150.000€: gastos totales 15.000-18.000€ (10-12%).
  • Vivienda de 200.000€: gastos totales 20.000-24.000€.
  • Vivienda de 300.000€: gastos totales 30.000-36.000€.

Súmale el 20% de entrada que el banco no financia (40.000€ para vivienda de 200.000€) y tienes el total a tener ahorrado: 60.000-64.000€ para vivienda de 200.000€.

Cómo reducir los gastos: aval ICO + estrategia

Tres formas legales de reducir el desembolso inicial:

  1. Aval ICO Vivienda Joven: si tienes menos de 35 años con ingresos modestos, el Estado avala el 20% del precio. Significa que solo necesitas el 10-12% de gastos (no la entrada). Para vivienda de 200.000€: pasas de necesitar 60.000€ a necesitar 22.000€.
  2. Negocia con la notaría: las tarifas oficiales tienen márgenes de descuento; puedes ahorrar 100-200€.
  3. Bonificación AJD en algunas CCAA: Madrid bonifica el 100% para viviendas habituales en algunos perfiles. Verifica en tu CCAA antes de firmar.

Lo que el banco te puede o no financiar

Importante: el banco financia hasta el 80% del valor de tasación. Eso significa que la entrada (20%) y los gastos (10-12%) son cosa tuya. Algunos bancos ofrecen "hipoteca de gastos" para incluir estos costes en el préstamo, pero a TIN superior y solo en perfiles muy fuertes.

Calcula tus gastos exactos

Si quieres saber cuánto te costaría comprar una vivienda concreta en tu CCAA con todos los impuestos, usa nuestra calculadora de hipoteca. Tiene los porcentajes de ITP, AJD, notaría y registro por comunidad autónoma actualizados a 2026.

Si todavía no has decidido cuánta hipoteca te conviene pedir, lee también cuánto puedes pedir según tu sueldo.