Una hipoteca para invertir es un préstamo con el que compras una vivienda que no vas a habitar, sino alquilar. La gran ventaja es el apalancamiento: pones una parte del dinero (la entrada) y el banco el resto, de modo que tu rentabilidad se calcula sobre lo que tú aportas, no sobre el precio total. Si el alquiler cubre la cuota con margen, tu dinero rinde mucho más que comprando al contado.
¿Cuánto presta el banco para una segunda vivienda?
Aquí está la diferencia clave con la vivienda habitual: para una vivienda de inversión, los bancos suelen financiar entre el 60% y el 80% del valor (más conservador que el 80-90% de la habitual). Eso significa más entrada por tu parte. Por eso conseguir la máxima financiación posible es lo que más mueve la rentabilidad — lo desarrollamos en la guía de cómo conseguir la máxima financiación del banco.
El apalancamiento, con un ejemplo
Imagina un piso de 120.000 € que alquilas por 750 €/mes (9.000 €/año):
- Al contado: inviertes 120.000 € y ganas 9.000 €/año → ~7,5% bruto.
- Con hipoteca al 70%: pones 36.000 € de entrada + ~15.000 € de gastos ≈ 51.000 €. Tras pagar la cuota, tu beneficio sobre el capital aportado puede superar el 10-12%.
El apalancamiento multiplica la rentabilidad… pero también el riesgo si sube el euríbor o el piso se queda vacío. Calcula siempre con margen.
Requisitos para una hipoteca de inversión
- Ingresos estables que soporten la cuota (aunque cuentes con el alquiler, el banco valora tu solvencia propia).
- Ratio de endeudamiento por debajo del 35% contando todas tus deudas.
- Ahorro para la entrada y los gastos.
- Cuanto mejor tu perfil, mejor tipo y más financiación.
Cómo maximizar la rentabilidad de tu hipoteca de inversión
- Negocia el tipo y las vinculaciones: compara varias entidades o usa un bróker hipotecario.
- Elige bien la zona: rentabilidad alta y demanda estable de alquiler. Míralas en RentIA.
- Alarga el plazo para reducir la cuota y mejorar el flujo de caja mensual.
- Compara la rentabilidad neta antes de comprar con la calculadora de rentabilidad.
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