Rentabilidad bruta: la primera foto
La rentabilidad bruta es la forma más rápida de comparar inmuebles. Solo mira dos cosas: cuánto te cuesta el piso y cuánto te renta al año.
Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
Ejemplo: un piso de 150.000 € que alquilas por 750 €/mes genera 9.000 € al año. Su rentabilidad bruta es 9.000 ÷ 150.000 = 6%. Es una cifra útil para descartar rápido, pero engaña: no incluye ni los impuestos de la compra ni los gastos de tener el piso.
Rentabilidad neta: la que de verdad importa
La rentabilidad neta resta los gastos anuales y suma a la inversión lo que te costó comprar de más (impuestos y gastos). Es la que refleja lo que ganas de verdad.
Rentabilidad neta = (alquiler anual − gastos anuales) ÷ (precio + ITP + notaría) × 100
Los gastos anuales que se te van a comer parte del alquiler son:
- Comunidad de propietarios e IBI
- Seguro de hogar y de impago
- Mantenimiento y averías (una regla habitual es reservar el 5% del alquiler)
- Periodos sin inquilino y posibles impagos
Y al comprar, sobre el precio se suman el ITP (impuesto de transmisiones, que varía por comunidad autónoma) y los gastos de notaría, registro y gestoría (en torno al 1,5%). En una vivienda de segunda mano en Madrid, el ITP es del 6%; en Cataluña o la Comunidad Valenciana ronda el 10%. Eso cambia bastante la rentabilidad neta final.
¿Qué rentabilidad es buena?
| Rentabilidad bruta | Lectura |
|---|---|
| Menos del 4% | Baja — más apuesta por revalorización que por alquiler |
| 5% – 7% | Buena inversión de alquiler tradicional |
| Más del 7-8% | Muy atractiva — revisa por qué es tan alta (zona, estado, riesgo) |
Importante: una rentabilidad muy alta casi siempre esconde algo — un barrio con poca demanda, un inmueble que necesita reforma o un mayor riesgo de impago. Por eso conviene mirar también la evolución de la población de la zona y la liquidez del mercado, no solo el número.
Hazlo automático para cualquier piso
Calcular esto piso a piso es tedioso. RentIA, el mapa de Qlaro, lo hace por ti: coge viviendas reales en venta, les aplica esta misma metodología (con el ITP de cada comunidad y los datos de población del INE) y te pinta la rentabilidad sobre el mapa. Si además quieres comprar con hipoteca, calcula el cashflow con la cuota incluida.