La rentabilidad del alquiler mide cuánto te renta un piso en relación con lo que te ha costado. Hay dos formas de medirla, y confundirlas es el error más común.
Rentabilidad bruta vs. neta
Rentabilidad bruta = (renta anual ÷ precio de compra) × 100. Es la cifra que ves en los portales, pero no descuenta gastos, así que es optimista.
Rentabilidad neta = descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino e IRPF. Es la que de verdad importa, y suele ser 1,5-3 puntos menor que la bruta.
| Rentabilidad bruta | Valoración |
|---|---|
| Menos del 4% | Baja — cuesta que salgan los números tras gastos |
| 4% – 6% | Correcta — habitual en zonas caras (grandes capitales) |
| 6% – 8% | Buena — el objetivo razonable para un inversor |
| Más del 8% | Muy buena — pero revisa el riesgo de la zona |
¿Cuál es la rentabilidad media en España?
La rentabilidad bruta media del alquiler en España ronda el 6-7%, pero varía muchísimo por zona: en el centro de las grandes capitales baja al 3-4% (pisos caros), mientras que en ciudades medianas y barrios con demanda puede superar el 7-8%. Por eso la clave no es la media, sino encontrar la zona y el piso concretos con buenos números.
Cómo encontrar pisos con buena rentabilidad
La forma rápida es el mapa RentIA, que muestra la rentabilidad bruta y neta ya calculada de miles de pisos reales, filtrando por zona. Y para afinar un piso concreto, usa la calculadora de rentabilidad, que descuenta el ITP y los gastos. Si vas a financiarlo, mira antes la guía de hipoteca para invertir.